Atti Immobiliari

La donazione è un contratto a titolo gratuito, nel quale si trasferisce un immobile senza un corrispettivo in denaro, ma per spirito di liberalità.

Fiscalmente, nelle ipotesi di donazioni tra coniugi o tra parenti in linea retta (figli o nipoti) o tra fratelli, esiste una convenienza, poichè in parte si ha un’esenzione d’imposta, mentre l’imposta si eleva man mano che la parentela si attenua.

La donazione è sconsigliata perchè rende più difficile la rivendita successiva: infatti è un atto impugnabile dai legittimari (coniuge e figli) del donante, una volta che quest’ultimo è deceduto (e non prima) e può essere confermato (rinuncia ad azione di riduzione) nei dieci anni successivi al decesso del donante.

Nei primi venti anni  dalla data dell’atto l’eventuale acquirente potrebbe vedersi sottratto il bene (azione di restituzione) in caso di impugnativa.

Resta, comunque, una delle forme più utilizzate per il trasferimento della proprietà, soprattutto all’interno delle famiglie.

La permuta è un contratto a titolo oneroso con la quale si trasferisce un immobile in cambio di un altro immobile (l’antico baratto), eventualmente con il pagamento di un conguaglio in denaro, laddove ci fosse una differenza di valore tra i beni.

Per il resto il contratto è identico alla compravendita.

La divisione è un contratto con il quale si pone fine ad uno stato di comunione o comproprietà tra più soggetti, generatosi a seguito di un’eredità o a seguito di un acquisto fatto insieme.

Si procede alla formazione dei lotti, indicativamente di valore corrispondente a quello posseduto nella comunione ed eventualmente, in caso di valori differenti, si procede al pagamento dei conguagli, al fine di adeguare la quota di diritto a quella di fatto.

Il mantenimento è un contratto a titolo oneroso, con il quale, a fronte del trasferimento di un immobile, si ha in cambio l’assistenza, morale e materiale, per tutta la durata della vita o per un determinato periodo di tempo.

E’ una forma contrattuale piuttosto usata, soprattutto in ambito familiare o quando ci si vuole assicurare

l’assistenza continua (pensiamo ad una persona anziana) e magari non si hanno le risorse economiche sufficienti per un pagamento continuativo in vita.

Per il resto il contratto è identico alla compravendita.

Il Rent To Buy è un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile: il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, che paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una  parte dei canoni pagati.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Il conduttore non è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”, ma ne ha solo la facoltà; le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora si tratta di un contratto diverso. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è concordato tra le parti, entro dieci anni.

Vantaggi e rischi per il venditore: 1) Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti; 2) I rischi sono: a) il conduttore decide di non comprare la casa: in tale ipotesi il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (normalmente si tratta di una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione); b) l’immobile viene occupato dal conduttore divenuto inadempiente e si deve far ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo a terzi.

Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni non deve intraprendere un procedimento di sfratto, ma di rilascio del bene, procedura più breve e meno costosa, anche se il tempo di rilascio dipende dai singoli tribunali. Il notaio saprà consigliare adeguate clausole da inserire nel contratto, al fine di seguire questa procedura.

A tutela del venditore sará opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere, nel caso di mancata vendita, siano concordati al fine di indennizzare adeguatamente il proprietario stesso, per la mancata conclusione di altri affari (indice di serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene).

Per la tutela del conduttore la normativa prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, in modo da consentirgli di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti o altri gravami pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del contratto: la trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Importante sottolineare che la detta tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi ed anche terreni nonché un immobile in corso di costruzione. Qualora quest’ultimo sia stato ipotecato dal costruttore sarà necessario cancellare l’ipoteca oppure prevedere l’accollo del mutuo.

Per le imprese costruttrici il rent to buy rappresenta un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione; se l’impresa fallisce il conduttore non perde il proprio denaro perché il contratto continua. La vendita definitiva non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

La norma prevede, inoltre, la facoltà di riserva di nomina di un terzo, come in tutti i contratti preliminari nonché la cessione del contratto.

Avuto riguardo alla convenienza di tale contratto bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa nonché tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente). Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.

In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario verificare la specifica posizione del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto, con la necessaria collaborazione di un professionista. Il notaio é competente a valutare l’operazione nel complesso e consente di affrontare, con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale, così da evitare danni futuri.

Nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto, mentre le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

PER PRENDERE SPUNTI

Per ovviare alle attuali difficoltà congiunturali come la mancanza di liquidità e difficoltà di accedere al credito bancario le parti, in alternativa al rent to buy, possono ricorrere ad altre e diverse forme contrattuali come, ad esempio:

• la locazione con patto di futura vendita;
• la vendita con riserva della proprietà;
• la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
• il preliminare ad effetti anticipati.

Qui di seguito si riportano, in sintesi, le caratteristiche di queste figure negoziali e i vantaggi e gli svantaggi che esse presentano per il venditore, da un lato e l’acquirente dall’altro.

LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA

Forma contrattuale mista: locazione più preliminare di vendita tra loro collegati.

Forma: è obbligatoria la forma scritta. In particolare, se si vuole procedere alla trascrizione dovrà essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.

Locazione: trascrivibile solo se superiore ai nove anni.

Preliminare: trascrivibile ai sensi dell’art. 2645bis c.c. (con efficacia prenotativa limitata nel tempo; massimo 3 anni). È di norma trascrivibile anche il preliminare unilaterale (ossia il preliminare nel quale solo una delle parti si obbliga alla stipula del contratto definitivo; ovviamente, ai fini della trascrizione, deve trattarsi del preliminare nel quale l’obbligo di stipula venga assunto dal locatore/venditore).

Corrispettivo: può essere variamente modulato, in relazione alle reali finalità ovvero giungere alla vendita del bene al termine dell’utilizzo.

VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETA’

Questa fattispecie, benché disciplinata nel codice civile nella sezione dedicata alla vendita di cose mobili, è unanimemente ammessa anche per gli immobili. L’immobile viene consegnato alla stipula mentre la proprietà si trasferisce col pagamento dell’ultima rata.

L’acquirente assume ogni rischio per il deperimento del bene e per le responsabilità verso terzi; a suo carico sono anche gli obblighi per la custodia del bene e per le spese di manutenzione.

Forma: atto scritto; dovrà essere un atto pubblico o autenticato per poter procedere alla trascrizione.

Corrispettivo: il prezzo viene pagato a rate e quindi consente l’acquisto a chi non dispone immediatamente della liquidità necessaria. Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione. In caso di risoluzione per colpa dell’acquirente, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo diritto a un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento del danno.

VENDITA A PREZZO RATEIZZATO CON ISCRIZIONE DELL’IPOTECA LEGALE

È una normale compravendita: il trasferimento dell’immobile consegue al consenso delle parti e non al pagamento del prezzo. Per ovviare alle difficoltà di reperimento della liquidità si concede all’acquirente la dilazione del pagamento.  Nel caso in cui il prezzo non venga pagato integralmente, il venditore, ai sensi dell’art. 2817 c.c., ha diritto all’iscrizione dell’ipoteca legale sopra gli immobili venduti e ciò a garanzia dell’obbligo di pagamento del prezzo a carico dell’acquirente.

L’iscrizione avviene di diritto, ogni qualvolta vi sia una rateizzazione del prezzo, in mancanza di una rinuncia espressa.

PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI HELP TO BUY

Si tratta di un preliminare che prevede:

• la consegna immediata del bene all’acquirente;
• durata e prezzo variabili: meno dura il contratto, più si riduce il prezzo per incentivare l’acquirente ad anticipare il più possibile la stipula del definitivo;
• una clausola risolutiva espressa per l’inadempimento dell’acquirente;
• l’eventuale facoltà di recesso per l’acquirente.

Forma: atto scritto, atto pubblico o autenticato per procedere alla trascrizione.

Si dovrà procedere a:

• versamento contestuale della caparra e/o di un acconto del prezzo (pari al 5-10%);
• versamenti di acconti periodici (ad esempio mensili) che tengano conto dell’immediato utilizzo, delle spese e dell’onere fiscale a carico del venditore;
• penali variabili, a carico acquirente e in relazione alla durata dell’utilizzo, sia per il caso di recesso che di inadempimento.

La durata del mutuo: il tasso di interesse tende a crescere tanto più è lungo il mutuo, considerato che il rischio della banca cresce.

La rata del mutuo si riduce con la lunghezza del mutuo e dunque ci si può permettere di chiedere una somma maggiore.

La rata, in genere, non deve superare un terzo del reddito mensile netto del mutuatario e la somma di denaro non supera l’80% del valore del bene che si acquista.

La valutazione fatta dalla Banca è di solito incentrata sulla capacità restitutoria del cliente, ossia sulla sua capacità di risparmiare e sulla sua affidabilità; infatti questo elemento viene considerato anche più importante del valore del bene offerto in garanzia.

Leggere bene le informazioni consegnate dalla Banca e capire tutti i vari passaggi è essenziale, oltre che obbligatorio da parte delle banche, che forniscono al cliente il PIES – prospetto informativo europeo standardizzato, contenente tutte le informazioni europee di base sul credito ai consumatori.

La rata del mutuo è composta da una parte di capitale (restituzione frazionata) e da una parte di interessi: nel tempo la parte relativa agli interessi diminuisce e la parte relativa al capitale aumenta, sempre in modo da avere una rata che non sia troppo alta all’inizio e bassa alla fine.

La restituzione degli interessi avviene con la tecnica di ammortamento definita “alla francese”, nella quale si evita di avere questo inconveniente (differenza notevole tra le prime rate e le ultime), perché gli interessi vengono “spalmati” nel tempo in modo quasi uniforme.

Il mutuatario, per fare i debiti confronti tra le diverse Banche, deve sempre verificare non solamente il tasso di interesse, ma anche il TAEG, ossia Tasso Annuo Effettivo Globale o l’ISC, Indice Sintetico di Costo, che sarebbe il costo effettivo dell’operazione. Questo numero è ottenuto sommando il tasso base, che viene concesso, alle diverse spese che il mutuatario deve sostenere (spese di istruttoria, spese di perizia, spese di incasso delle rate o altre spese bancarie).

Infine, si deve sapere che il costo può variare a seconda della modalità di restituzione, mensile o semestrale.

Nel caso di acquisto di prima casa gli interessi passivi del mutuo, destinato all’acquisto, possono detrarsi dalle imposte sui redditi relative all’anno in cui si sono pagate le rate. La detrazione, ossia considerare dette somme quali tasse già pagate, è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e degli oneri accessori pagati, sino ad un importo di euro 4.000. Sono anche detraibili la parcella notarile (è importante, pertanto, farsi rilasciare la fattura dal notaio e verificare che il preventivo rilasciato sia a fattura emessa) e le spese di istruttoria.

Il tasso degli interessi può essere fisso o variabile.

Il tasso fisso comporta una rata un pochino più alta rispetto alla corrispondente a tasso variabile, perché la banca rischia di più, non potendo prevedere quale sarà il tasso di interesse nel lungo periodo. Per tale motivo il tasso fisso è in genere due punti percentuali superiore al tasso variabile.

Scegliere non è facile e consigliare ancora meno: tutto dipende dal modo di pensare del mutuatario.

Chi ha paura che la rata aumenti e vuole stare tranquillo, magari perché conta su uno stipendio, opterà per il tasso fisso, che consente di chiedere una somma leggermente minore, ma non lascia incertezze sul futuro. Chi ritiene che il tasso non possa cambiare così tanto ed è più fiducioso sul futuro, opterà per il tasso variabile, che ha un tasso di ingresso minore del precedente e può consentire, nel primo periodo, anche un certo risparmio.

Le modalità di erogazione sono contestuale e al consolidamento dell’ipoteca.

Nel primo caso, al momento della stipula del mutuo, la banca mette a disposizione la somma a mezzo assegni circolari o con un bonifico a favore del venditore.

Nel secondo caso il pagamento avverrà solamente dopo quindici/venti giorni dalla data del mutuo, per consentire di fare gli accertamenti e verificare se negli undici giorni successivi all’iscrizione dell’ipoteca non vi siano fallimenti.

L’ipoteca si intende consolidata quando non è più soggetta ad azione di revocatoria fallimentare e, dunque, trascorsi dieci giorni dalla data dell’iscrizione.

Tale seconda scelta viene effettuata quando venditore o acquirente – mutuatario sono soggetti fallibili, ossia svolgono un’attività imprenditoriale per cui possono essere dichiarati falliti. Nel periodo intermedio tra il mutuo e lo svincolo della somma i soldi restano in banca, il mutuatario firma un ordine di bonifico irrevocabile a favore del venditore e, decorso il tempo, in assenza di problemi e previa dichiarazione del notaio, la somma viene svincolata ed accreditata direttamente nel conto corrente del venditore.

Il mutuatario in genere restituisce la somma presa a prestito. Vi sono alcuni casi (l’8 per mille) di inadempienza dovuta a ragioni di salute o decesso o a motivi personali. É possibile assicurarsi per i casi di malattia o decesso o anche perdita temporanea o definitiva delle capacità lavorative o anche del lavoro.

É consigliabile stipulare questo tipo di polizza che lascia serene le parti ed eventuali superstiti e non ha costi troppo elevati, perché può rientrare nel finanziamento concesso dalla banca ed essere pagata pian piano, unitamente alle rate del mutuo.

L’ipoteca richiesta a garanzia del mutuo è normalmente pari al doppio del capitale mutuato.

L’ipoteca dura venti anni e decorso tale periodo si cancella da sola.

Pertanto, a meno che non si voglia vendere la casa, terminato di pagare il mutuo non è una procedura obbligatoria né necessaria.

L’ipoteca è una garanzia che consente al creditore, in caso di mancato pagamento del debito, di far espropriare l’immobile e di farlo vendere forzatamente; viene iscritta a favore del creditore ed a carico del proprietario (di solito mutuatario).

L’iscrizione dell’ipoteca avviene presso le Agenzie del Territorio competenti (ove è situato l’immobile) in appositi registri, che oggi sono telematici.

L’ipoteca segue il bene, anche se questo viene venduto e consente al debitore di avere la disponibilità ed il godimento del bene.

Quando si dice “la casa è della Banca” si commette un’imprecisione: il bene sarà della banca (o meglio i soldi ricavati dalla vendita della casa saranno della banca) qualora il mutuatario non paghi.

La cancellazione dell’ipoteca può anche avvenire, una volta estinto il mutuo, ad opera della banca che 1) rilascia apposita quietanza, 2) dichiara che non esistono altre posizioni debitorie tali da consentirle di mantenere l’ipoteca a suo favore, 3) invia, entro trenta giorni, alla Conservatoria competente una comunicazione di avvenuta estinzione, senza costi per il debitore, se non qualche centinaia di euro.

Dopo altri trenta giorni il Conservatore dei Registri Immobiliari procede alla cancellazione dell’ipoteca, verificati i requisiti di legge.

Questa modalità di cancellazione semplificata si applica a quasi tutti i tipi di mutuo o di finanziamento.

Il mutuatario può rimborsare, prima del decorso del tempo prescelto, il mutuo, in tutto o in parte.

In tale ipotesi si ottiene un risparmio rappresentato dagli interessi e dei costi dovuti nel periodo di durata residua del mutuo.

Se si tratta di mutuo prima casa la somma da restituire è pari al capitale residuo, senza interessi o costi aggiuntivi, mentre in altri casi può essere prevista una penale di anticipata estinzione (solitamente l’1% o il 2% sul capitale restituito prima del tempo).

Inoltre se l’estinzione è parziale la durata del mutuo resta la stessa, mentre si riduce l’importo della rata.

Tutte queste informazioni sono fornite dallo studio, sia prima della stipula del mutuo, in sede di colloquio preliminare, sia durante la lettura dell’atto, a mezzo commenti sulle clausole specifiche contenute nel contratto.

Il tuo notaio deve comportarsi in questo modo, leggere l’atto e chiarire tutti i punti al cliente.

ELENCO ESPLICATIVO DEI TERMINI INSERITI NEL CONTRATTO DI MUTUO

VADEMECUM PER CHI VUOLE SAPERNE DI PIÙ

Mutuatario: indica la persona che chiede la somma di denaro alla banca e che la deve  restituire (può non essere proprietario dell’immobile)

Parte datrice di ipoteca: indica il soggetto, proprietario dell’immobile, che concede l’ipoteca e che insieme é anche mutuatario.

Parte terza datrice di ipoteca: indica il soggetto, proprietario dell’immobile, che concede l’ipoteca, ma che non assume l’impegno nei confronti della banca di restituire la somma di denaro.

Immobile: indica l’abitazione che deve essere acquistata o ristrutturata;

Importo del mutuo: indica la somma richiesta e concessa alla Banca;

Erogazione del mutuo:   Indica la dazione della somma da parte della banca al mutuatario. Può essere immediata o successiva al consolidamento dell’ipoteca (trascorsi 11 giorni dell’iscrizione e dell’ipoteca) oppure a SAL (vedi sotto)

Importo erogato: indica la somma che la Banca versa effettivamente sul conto del mutuatario, una volta che ha trattenuto le somme come sotto indicate;

Somme trattenute: sono le somme di denaro che la Banca trattiene e che rappresentano spese sostenute (imposta sostitutiva, spese di istruttoria, spese di perizia);

Imposta sostitutiva: è un’imposta che la Banca paga allo stato per l’operazione di mutuo, al posto delle altre imposte (registro, bollo, ipotecarie, catastali, concessioni governative);

Spese di istruttoria: sono le spese che la Banca ha sostenuto per la gestione interna della pratica;

Spese di perizia: sono le spese relative al perito che ha fatto il sopralluogo, al fine di dare un valore all’immobile, c.d. Valore di stima;

Ipoteca: indica la garanzia che viene concessa a favore della Banca, a seguito del mutuo: se il mutuatario non paga, la Banca può aggredire il bene, ossia metterlo in vendita, rifarsi sul ricavato, restituendo l’eventuale somma ulteriore rispetto al suo credito;

Importo dell’ipoteca: indica il valore  che viene dato all’ipoteca, ossia il valore che la banca può trattenere in caso di mancato pagamento del mutuo e di conseguente vendita del bene. Normalmente il valore é dato dal valore del mutuo, al quale vengono sommate, forfettariamente, le spese di istruttoria, la spese di perizia, gli interessi, le spese legali e le spese di giudizio; il valore dell’ipoteca è compreso tra una volta e mezzo e due volte il valore del mutuo;

Periodo di ammortamento: indica il periodo durante il quale si deve restituire la somma presa a prestito, attraverso il pagamento di rate che sono composte da una parte di capitale e da una parte di interessi;

Periodo di preammortamento: indica il periodo precedente l’ammortamento durante il quale si paga una somma di denaro, composta da soli interessi;

Durata del mutuo: indica il periodo totale durante il quale si devono pagare le rate. Tale periodo é concordato con la Banca.

Scopo: indica il motivo per il quale è stato chiesto il mutuo ( acquisto, ristrutturazione, esigenze di liquidità);

Tasso di interesse: indica la percentuale di interesse che dovrà essere restituita alla Banca, ossia il costo del denaro;

Tasso di preammortamento : indica il tasso in vigore durante il periodo di preammortamento;

Tasso di ammortamento: indica il tasso in vigore durante il periodo di ammortamento;

Tasso fisso: indica il tasso di interesse che, una volta stabilito nel contratto all’inizio dell’operazione, non cambia più per tutta la durata del mutuo;

Tasso variabile: indica il tasso di interesse che può variare sulla base di alcuni parametri di riferimento ( normalmente l’Euribor) e che può determinare variazioni, anche consistenti, nell’importo della rata;

Piano di ammortamento:  è il prospetto nel quale sono indicati i termini (scadenze) e le modalità di restituzione del mutuo. Naturalmente nel mutuo a tasso variabile il prospetto é indicativo poiché il tasso non è sempre uguale;

Euribor: è l’acronimo della dicitura inglese Euro Interbank Offered Rate e rappresenta  il tasso medio d’interesse con cui circa 25/40 istituti bancari europei (cosiddette “banche di riferimento”) effettuano le operazioni interbancarie di scambio di denaro nell’area Euro;

Spread: indica il margine di intermediazione della Banca, ossia la percentuale richiesta dalla Banca per gestire l’intera operazione di mutuo;

T.A.E.G. – Tasso Annuo Effettivo Globale : indica il costo effettivo dell’operazione, che è dato dalla somma del tasso d’interesse e delle varie spese (spese di istruttoria, di perizia) ripartite per gli anni di durata del mutuo;

Rata fissa: indica la rata il cui importo  rimane invariato per tutta la durata del mutuo;

Rata variabile: indica la rata il cui importo può variare durante il corso del mutuo, in relazione alla variazione degli interessi.

N.B. ci possono essere casi in cui la rata è stabilita in un importo fisso, anche se il mutuo é a tasso variabile: in quel caso all’importo fisso della rata corrisponderà una durata che potrà variare con il variare del tasso (il tempo si allunga se il tasso sale, mentre si riduce se il tasso scende).

Tasso soglia antiusura: indica quella misura del tasso, oltre la quale non é consentito per legge andare e che, se superata, deve essere ripristinata al valore massimo stabilito;

Formalità pregiudizievoli: indica i precedenti gravami (es. ipoteche, pignoramenti) che gravano sull’immobile, dovute a precedenti finanziamenti o a situazioni di debiti non pagati;

Documento di sintesi: indica quel documento allegato al contratto di mutuo, nel quale vengono indicate le principali condizioni del mutuo;

Capitolato generale: indica quel documento nel quale vengono indicati patti e Condizioni del mutuo.

EROGAZIONE A S.A.L.  o a Stato di Avanzamento Lavori: indica la modalità con la quale la Banca consegna la somma di denaro al mutuatario (nel caso di mutuo per costruzione o ristrutturazione).

Man mano che i lavori proseguono e che sono documentati dal direttore dei lavori, la banca consegna delle somme che corrispondono alla percentuale di lavori eseguita.

Su dette somme date in anticipazione si pagano gli interessi di preammortamento;

Restituzione anticipata:  indica la possibilità per il mutuatario di restituire in tutto o in parte la somma presa a mutuo. Nel primo caso si chiude il rapporto con la Banca, mentre nel caso di restituzione parziale la durata complessiva del mutuo rimane la stessa, ma si riduce l’importo delle singole rate.

Normalmente non si paga penale, ma solamente la somma capitale e gli interessi maturati fino al giorno della restituzione.

Interessi di mora:  sono quegli interessi che maturano nel caso di ritardato pagamento. Si calcolano sulla somma non pagata, ma non producono interessi composti, ossia interessi sugli interessi;

Portabilità del mutuo o possibilità di surroga:  indica la possibilità di rivolgersi, dopo la stipula del mutuo, ad un’altra Banca che si sostituisce a quella originaria e che diventa la nuova banca di riferimento, senza costi per il cliente.