La cessione di un terreno edificabile, considerato pertinenza dell’immobile principale, non comporta che il trattamento fiscale riservato a quest’ultimo si debba necessariamente applicare anche al primo; al contrario, si applica la specifica disciplina IRPEF prevista per le plusvalenze scaturenti dalla cessione di terreni edificabili. Così si è pronunciata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 1714 del 24.1.2018. Il caso: Compravendita di una villa, con annessa area edificabile definita pertinenziale, autonomamente accatastata; poiché il fabbricato non generava, evidentemente, plusvalenza, si è ritenuto non ne producesse nemmeno l’area, stante il collegamento tra i due beni. La qualificazione del terreno quale pertinenza, poiché effettivamente destinato al servizio del fabbricato principale, anche se fornito di dati catastali autonomi, non è rilevante nella fattispecie esaminata, come confermato dall’Agenzia delle Entrate. Riferendoci ai presupposti dell’imposta sul reddito delle persone fisiche si rileva che “sono redditi diversi, tassabili: 1) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;” Pertanto, dalla lettera della norma, si può constatare che:1) la legge non fa alcun espresso riferimento alla natura pertinenziale del terreno, essendo tale qualifica irrilevante;2) non si prevede alcuna deroga fiscale per le pertinenze;3) la tassazione di tali terreni è prevista “in ogni caso”, senza eccezioni o possibili diverse interpretazioni. La conclusione è nel senso che la definizione del bene in termini di pertinenza non esclude la potenzialità edificatoria dello stesso, sulla base degli strumenti urbanistici in vigore e quindi l’assoggettabilità al pagamento della plusvalenza. Nel caso specifico la conferma è data, inoltre, dalla separata individuazione catastale del terreno e dalla vendita autonoma dello stesso rispetto alla villa; infine, risulta irrilevante la conclusione della vendita nel medesimo atto, poiché il prezzo per i due immobili era stato stabilito in modo distinto. Ancora si sottolinea che la normativa in materia di ICI, secondo la quale le pertinenze del fabbricato principale, quali ad esempio le aree, sarebbero assoggettate al medesimo trattamento fiscale dell’immobile principale e, pertanto, non autonomamente tassabili (considerate parte integrante del fabbricato medesimo), può definirsi specifica. Riepilogando: I) solo ai fini ICI al terreno pertinenziale, ancorchè edificabile, non si applica un’autonoma tassazione, rispetto al bene principale; II) ai fini IRPEF avviene il contrario, ossia la cessione soggiace alla tassazione separata ed autonoma, nell’ipotesi in cui si generi una plusvalenza.
