Una delle domande più ricorrenti nei colloqui con i miei clienti è la seguente:

“Dottoressa faccio bene ad intestare una casa ai miei figli?
Un domani rischio qualcosa o ci saranno problemi per loro?” Facciamo un pò di ordine: intanto dovrebbe farsi la considerazione che “normalmente un figlio è qualcuno di cui fidarsi” ma, considerato che le variabili sono molteplici, le esaminiamo tutte.

Se i figli sono minori di età, ai fini dell’acquisto, è necessaria l’autorizzazione del Giudice Tutelare (autorità giudiziaria preposta alla tutela del patrimonio dei minori), previa presentazione di un ricorso nel quale esporre l’opportunità (costituita dall’eventuale reddito prodotto dall’immobile o dal fatto che lo stesso potrà costituire una futura abitazione) e la convenienza (spese a carico dei genitori) dell’operazione.

Si effettua l’acquisto a favore di un minore perché:

1. può usufruire delle agevolazioni prima casa per la tassazione dell’atto (quando i genitori abbiano già un immobile intestato);
2. le imposte sulla casa (IRPEF) presumibilmente non si cumulano ad altri redditi;
3. un domani si evita il pagamento dell’imposta di successione, in caso di decesso dei genitori. Un ulteriore vantaggio (peraltro esistente anche per i maggiori di età) è dato dal fatto che se il minore è già intestatario (per donazione o successione) di un immobile, per il quale ha chiesto le agevolazioni prima casa, può acquistare altro immobile con i benefici fiscali, purché non ubicato nello stesso comune.

Altra domanda:
e se mio figlio, raggiunta la maggiore età, impazzisce? O si accompagna a persone che mal lo consigliano?
In questi casi, ai fini di una maggiore tutela del capitale investito, si può intestare il diritto di usufrutto ai genitori ed il diritto di nuda proprietà ai figli, ben sapendo che:

• il titolare del diritto di usufrutto paga le imposte (IRPEF ed IMU) sul bene;
•  in caso di rivendita della piena proprietà dovranno intervenire all’atto sia i genitori che i figli;
• i figli possono vendere la nuda proprietà in modo autonomo (e il diritto di usufrutto continua a sussistere fino a che i titolari sono in vita).

Se i figli, cresciuti ed in età da matrimonio, si sposano e poi, magari, si separano, non necessariamente perderanno la casa, ma potranno non averne più la disponibilità in caso di affidamento della prole all’altro coniuge, unitamente al diritto di abitazione sulla casa.

La considerazione più importante da fare è che non esistono soluzioni magiche valide per tutte le situazioni e che, talvolta, nonostante ci si prefiguri numerose opzioni, la realtà supera la fantasia giuridica. In ogni caso si dovrà fare una valutazione che contemperi i vantaggi fiscali alla opportunità concreta e che riponga fiducia nei propri figli, oltre che nel notaio professionista.