QUALE TUTELA?
Il legislatore si é preoccupato di tutelare le persone fisiche che stipulano, con un’impresa di costruzioni, un contratto che non abbia come effetto immediato il trasferimento della proprietà di un immobile in corso di costruzione; in tale ipotesi si vuole proteggere l’acquirente dal rischio della perdita degli acconti versati per l’acquisto stesso, a causa della crisi dell’impresa costruttrice. La tutela prevede l’obbligo per chi costruisce: a) di consegnare all’acquirente una fideiussione che garantisca il rimborso, nel caso di detta crisi, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo del diritto di proprietà, che coinciderà con il termine dei lavori, ossia con la completa venuta ad esistenza dell’immobile; b) di consegnare al medesimo acquirente, al momento del rogito che determina il detto trasferimento definitivo, una polizza assicurativa decennale (chiamata impropriamente “postuma”), al fine di garantire il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivanti dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
PERCHÉ QUESTA TUTELA?
Il decreto 122/2005 prima della modifica poteva essere facilmente aggirato, perché le imprese potevano non rilasciare le prescritte garanzie e vendere ugualmente gli immobili. Si é voluto, pertanto, aumentare le tutele a favore degli acquirenti, ma anche migliorare la qualità degli imprenditori, prevedendo l’obbligo per questi ultimi di esser considerati “garantibili”.
COSA CAMBIA
La nuova normativa prevede l’obbligo di stipulare il preliminare (detto compromesso), con scrittura privata autenticata o atto pubblico e il conseguente intervento del notaio, che deve controllare e attestare la correttezza della fideiussione (conforme al modello ministeriale prescelto) e deve rifiutarsi di stipulare in assenza di detto documento. La fideiussione garantisce, inoltre, il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della suddetta polizza indennitaria decennale, in occasione dell’atto definitivo di compravendita.
DA QUANDO SI APPLICA
La suddetta norma si applica a quei contratti, siano essi preliminari o definitivi, che riguardano fabbricati ad uso abitazione per i quali il provvedimento abilitativo (permesso di costruzione oppure SCIA o DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune competente dopo il 16 marzo 2019.
SCADENZA FIDEIUSSIONE
La fideiussione ha effetto fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata non ricevano copia autentica dell’atto notarile portante il trasferimento della proprietà e l’attestazione del rilascio della polizza decennale. Fino a quell’istante il futuro acquirente potrebbe pretendere la somma garantita, in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se 1/comunichi di voler recedere dal contratto; 2/il notaio abbia dichiarato di non aver potuto stipulare l’atto per il mancato rilascio della polizia decennale postuma.
VANTAGGI DELL’INTERVENTO DEL NOTAIO
La presenza del notaio garantisce che le visure ventennali, riguardanti la presenza di ipoteche, la titolarità dei beni e l’assenza di altri vincoli, vengano effettuate. Con la trascrizione del preliminare nei pubblici registri resa obbligatoria, poi, il notaio protegge l’acquirente dal rischio di iscrizione di ipoteche o altri gravami successivi, realizzando una sorta di effetto “prenotativo”, a condizione che la vendita definitiva sia stipulata entro 3 anni.
CONTENUTO DEL PRELIMINARE
Il preliminare deve obbligatoriamente contenere: 1/il rilascio della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale; 2/la descrizione dell’immobile da costruire, con indicazione dei confini e di eventuali pertinenze; 3/eventuali atti d’obbligo e l’esistenza di ipoteche o gravami e trascrizioni pregiudizievoli; 4/il termine concordato per l’esecuzione dei lavori, il prezzo di vendita e le modalità di pagamento dello stesso; 5/gli estremi del provvedimento concessorio e l’indicazione della presenza di imprese appaltatrici; 6/il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
QUALE TUTELA AL MOMENTO DEL DEFINITIVO
Alla data del rogito il costruttore deve consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni suddetti, i cui estremi dovranno risultare dall’atto. In caso di mancata consegna della polizza il notaio deve rifiutare di ricevere l’atto e l’acquirente che comunica la propria volontà di recedere ha diritto di ottenere il risarcimento di quanto versato al costruttore.
CONSEGUENZE DEL MANCATO RISPETTO DELLA NORMA
La mancata stipula del preliminare con atto pubblico o scrittura privata determina la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. La presenza del notaio consente il rispetto dell’obbligo di consegna della fideiussione, prima, nel preliminare e della polizza decennale, poi, nel definitivo.
ULTIMA ISTRUZIONE
Prima della riforma la fideiussione era semplicemente suggerita alle parti, mentre oggi è un obbligo di legge. Cosa fare dunque? Rivolgersi al notaio perché controlli, oltre la presenza di ipoteche o altri gravami pregiudizievoli, anche il rilascio effettivo della fideiussione.
